Was Fluktuation Ihr Apartmenthaus wirklich kostet

Wenn über die Wirtschaftlichkeit von Apartmenthäusern gesprochen wird, schaut fast jeder auf die Leerstandsquote. Die unangenehmere Kennzahl steht eine Zeile tiefer und bleibt oft unbeachtet: die Zahl der Neuvermietungen pro Jahr. Sie entscheidet, wie viel von der nominalen Miete am Ende wirklich beim Eigentümer ankommt.

DIE RECHNUNG, DIE SELTEN AUFGEMACHT WIRD

Ein reales Beispiel aus Frankfurt: Das Haus am Ostbahnhof, das heute Eastside heißt, hatte vor seiner Neukonzeption rund 300 Einheiten und eine durchschnittliche Verweildauer von sechs Monaten. Das ist zunächst eine Vermietungs-Kennzahl, vor allem aber ein Kostenblock: Sechs Monate Verweildauer bei 300 Einheiten ergeben rein rechnerisch bis zu 600 Neuvermietungen pro Jahr, dokumentiert sind für das Haus 500 bis 600.

Jede einzelne davon löst dieselbe Kaskade aus: Inserat und Vermarktung, Anfragenbearbeitung und Besichtigung, Bonitätsprüfung und Vertrag, Übergabe, Reinigung, kleinere Instandsetzung, Rückgabe. Dazwischen liegen Leerstandstage, die in keiner Hochglanz-Kalkulation auftauchen, in der Jahresabrechnung aber sehr wohl. Multiplizieren Sie diese Kaskade mit 500, und Sie wissen, warum zwei Häuser mit identischer Sollmiete völlig unterschiedliche Ergebnisse liefern können. Einen pauschalen Eurobetrag je Neuvermietung nennen wir bewusst nicht, er hängt an Haus, Ausstattung und Personaleinsatz; setzen Sie Ihre eigenen Werte ein, die Größenordnung wird schnell sichtbar. Fluktuation wirkt wie ein laufender Betriebsausfall, nur dass er in den meisten Kalkulationen keine eigene Zeile hat.

WARUM SCHNELLER NACHVERMIETEN NICHT REICHT

Der reflexhafte Ansatz gegen diese Kosten lautet: schneller nachvermieten. Das lindert die Symptome und erhöht zugleich die Schlagzahl derselben teuren Kaskade. Der strukturelle Hebel setzt eine Ebene früher an: Menschen bleiben länger, wenn das Produkt und die Betreuung stimmen, und jede Verlängerung erspart die komplette Kaskade.

Das Eastside zeigt den Hebel in publizierten Zahlen: Nach der Neukonzeption durch BelForm und mit OneHaven in der Vermietung stieg die Verweildauer von rund sechs Monaten auf annähernd ein Jahr, trotz 30 bis 40 Prozent höherer Miete, bei einer Auslastung zwischen 95 und 99 Prozent, dokumentiert im BelForm-Whitepaper Micro Living. Doppelte Verweildauer heißt: etwa die Hälfte der jährlichen Neuvermietungen, der Vermarktungs- und Übergabeaufwand sinkt im selben Maß, und die höhere Miete kommt dadurch tatsächlich im Ergebnis an, statt in der Fluktuation zu versickern.

Ein Nebeneffekt, der in der Kalkulation gern übersehen wird: Längere Verweildauer verändert auch die Mieterstruktur. Im Eastside kommen heute 45 Prozent der Nachfrage von Unternehmen, ein einzelner Firmenmieter belegt rund 80 Apartments, ein Anteil, den man im Mietermix bewusst im Blick behält, damit keine Abhängigkeit von einem einzelnen Kunden entsteht. Firmenkunden mieten planbar, zahlen zuverlässig und verlängern, wenn der Betrieb stimmt, und sie kommen über Empfehlungen und direkte Ansprache.

WO DIE GRENZEN LIEGEN

Verweildauer lässt sich nicht verordnen, und nicht jedes Haus hat das Potenzial des Frankfurter Beispiels. Lage, Zuschnitt und Bausubstanz setzen Grenzen, und eine Neukonzeption ist eine Investition, die sich rechnen muss, bevor man sie beschließt. Und falls die Rechnung bei Ihrem Haus unbequem ausfällt: Das spricht nicht gegen Ihre bisherige Bewirtschaftung, diese Kostenart hat in kaum einer Standardkalkulation eine eigene Zeile. Der Punkt ist simpler: Kennen Sie Ihre Fluktuationskosten, bevor Sie über Miethöhen diskutieren. Zwei Zahlen genügen für den ersten Blick: Neuvermietungen pro Jahr und durchschnittliche Verweildauer. Wenn auf jede Einheit im Schnitt mehr als eine Neuvermietung im Jahr kommt, verliert Ihr Haus Geld an einer Stelle, an der keine Mieterhöhung es zurückholt.

THE NEXT STEP

Bringen Sie ins Erstgespräch zwei Zahlen mit, Neuvermietungen pro Jahr und durchschnittliche Verweildauer, dann wird schnell sichtbar, ob der Hebel für Ihr Haus groß genug ist. OneHaven arbeitet mit Eigentümern von Apartmenthäusern ab etwa 50 bis 300 Einheiten in Frankfurt, Berlin und Stuttgart. Einzelne Eigentumswohnungen vermitteln wir nicht, und wenn Ihr Objekt nicht passt, sagen wir Ihnen auch das.