Verwalten hält ein Haus in Ordnung. Vermieten füllt es.

Am Frankfurter Ostbahnhof stand vor einigen Jahren ein Apartmenthaus, das sich trotz günstiger Miete nur schleppend vermietete. Die Verweildauer lag bei sechs Monaten, was bei rund 300 Einheiten annähernd 500 bis 600 Neuvermietungen pro Jahr bedeutete. Ein Haus kann ordentlich verwaltet sein und trotzdem in genau dieser Mühle stecken.

Das ist kein Versagen der Verwaltung. Es ist eine Rollenfrage, die selten gestellt wird.

WOFÜR EINE VERWALTUNG GEBAUT IST

Eine Hausverwaltung ist auf den Bestand ausgerichtet: laufende Verhältnisse betreuen, Kosten abrechnen, das Gebäude in Schuss halten. Vermietung ist dort ein Nebenprozess. Anzeige schalten, Anfragen sammeln, besichtigen, wenn Zeit ist. Für unbefristete Wohnraumvermietung reicht das oft.

Für möblierte Apartments ab sechs Monaten reicht es nicht, weil diese Zielgruppe anders entscheidet. Projektmitarbeiter, die in acht Wochen in Frankfurt anfangen. Berufseinsteiger mit Zusage in Stuttgart und ohne Adresse. Firmen, die mehrere Leute gleichzeitig unterbringen: Im Eastside am Frankfurter Ostbahnhof kommen heute 45 Prozent der Nachfrage von Unternehmen, ein einziger Firmenmieter hat dort mittlerweile rund 80 Apartments angemietet. Diese Mieter vergleichen digital und entscheiden innerhalb von Tagen. Deshalb gehört eine schnelle, persönliche Rückmeldung bei OneHaven zur Vermietungslogik: Geschwindigkeit ist auf diesem Markt ein Auslastungsfaktor.

WAS AUS DEM HAUS AM OSTBAHNHOF GEWORDEN IST

Das Haus vom Anfang heißt heute Eastside und ist ein Beispiel dafür, was die Rollenklärung bewirkt. Nach der Neukonzeption durch BelForm und mit OneHaven in der Vermietung liegt die Auslastung zwischen 95 und 99 Prozent, und die 276 Einheiten waren drei Monate vor Plan vermietet. Der bemerkenswerteste Wert ist ein anderer: Trotz einer Mietsteigerung von 30 bis 40 Prozent gegenüber dem Vorgängerkonzept hat sich die Verweildauer nahezu verdoppelt. Die Bewohner bleiben länger, obwohl sie mehr zahlen, weil das Produkt stimmt. Aus 500 bis 600 Neuvermietungen im Jahr wird so ein Bruchteil, und jede vermiedene Neuvermietung ist vermiedener Leerstand, vermiedene Vermarktung und vermiedene Übergabe.

DIE GRENZE KLAR ZIEHEN

Ein Vermietungspartner ersetzt keine Verwaltung, und wer das behauptet, verkauft Ihnen etwas. Betriebskosten, Instandhaltung, Eigentümerabrechnung bleiben Verwaltungsaufgaben. Der Vermietungspartner übernimmt die Strecke davor: Einheiten sichtbar machen, Interessenten qualifizieren, Verträge ab sechs Monaten schließen, Einzug begleiten.

Zur klaren Grenze gehört auch die Leistungszurechnung. Die höheren Mieten am Ostbahnhof sind zuerst eine Produktleistung, dokumentiert im BelForm-Whitepaper Micro Living: 40 Prozent mehr Kaltmiete gegenüber dem Stand vor dem Refurbishment. Die Vermietung entscheidet danach, wie schnell und wie stabil diese Mieten am Markt ankommen. Beides in einer Zahl ist unscharf gerechnet.

FÜR WEN DAS PASST, UND FÜR WEN NICHT

OneHaven arbeitet mit Eigentümern von Apartmenthäusern ab etwa 50 bis 300 Einheiten in Frankfurt, Berlin und Stuttgart. Einzelne Eigentumswohnungen vermitteln wir nicht: Ein spezialisierter Partner ist nur dort stark, wo seine Spezialisierung greift, und das sagen wir Ihnen auch, wenn Ihr Objekt nicht passt.

Wenn Ihr Haus in dieses Raster fällt und Leerstand oder zäher Erstbezug das Thema ist: Im ersten Gespräch klären wir Objekt, Zielmiete und Zeitplan. Danach wissen Sie, ob sich der Weg für Ihr Haus rechnet.